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Q.不動産を相続した時の手続き関係を教えてください


【質問】


不動産を相続したときの手続きを教えて下さい。
あと、不動産を相続した際に税金がかかると聞いたのですが本当でしょうか?
 

【回答】


不動産を相続すると「相続登記」の手続きを行わなければいけません。
そして、不動産を相続した際にかかる税金についてですがこれは相続で不動産を取得、売却した際に発生する税金の事で、「登録免許税」「相続税」「譲渡所得税」の3つの税金が発生すると考えられますが、不動産を相続した際にすべての方に発生するわけではなく、相続をした際の状況によっては税金がかかる場合とかからない場合がございます。
 

【解説】


不動産を相続することになった際、「どうしたらいいの?」と思われる方がほとんどだと思います。
 

そもそも相続登記とは?

 
回答でご紹介致しました「相続登記」の手続きを行わなければいけない点ですが、この「相続登記」という言葉も馴染みのない言葉ですので合わせてご紹介致します。
 
「相続登記」とは被相続人(亡くなった方)名義の不動産を、相続した方の名義に変更することを「相続登記」といいます。


相続登記とは.png
「相続登記」を行わなければいけない理由ですが、日本中の不動産の情報は法務局に登録されています。この不動産の情報ですが「どこの場所にある」「どれくらいの広さ」「誰が所有している」などの情報で、不動産の所有者が亡くなった際には相続が発生して不動産の所有者が変更になりますから、その所有者が変更になったことを法務局に申請しないと、法務局には被相続人(亡くなった方)のままの情報が残ったままの状態になります。
 

相続登記をしないデメリット

 
この状態の何が問題かですが、
 

  • 不動産を売却する時や不動産を担保にしてお金を借りることができない。
  • 今後、相続人に子供が生まれて相続が発生した際に相続人の数が増えて相続登記の手続きが難しくなる。
  • 相続人同士での不動産所有権によるトラブル
 
など、問題が起きてしまいます。
 
相続登記を放置していてもペナルティ等はございませんが、今後思わぬトラブルが起きてしまうことを防ぐためにも、相続登記をしておくことをおすすめ致します。
 

不動産を相続した際にかかる税金

 
相続によって不動産を取得したり売却したりする時に税金が発生します。
 

登録免許税

 
不動産の名義を相続登記によって変更する場合、「登録免許税」という不動産に関する税金の中の1つで必ず納めなければいけない税金です。
 
この登録免許税を簡単にご説明致しますと、取得した土地や建物の情報を法務局へ届け出す時にかかる税金です。
 
登録免許税の費用ですが、対象となる不動産の「固定資産評価額の0.4%」の金額になります。
 
例えば固定資産評価額が2000万円だったら2000万円×0.4%=8万円が登録免許税の費用となります。法務局へ申請する際に登録免許税の金額と同額の収入印紙を購入して申請書に貼り付けて納付します。
 
つまり、相続登記によって登録免許税が発生するのは法務局へ申請する時になります。
 

相続税

 
不動産を相続した場合、「相続税」といわれる税金がかかる場合がございます。
 
しかし、こちらの「相続税」は不動産を相続した方すべてにかかるわけではございません。
 
その理由ですが、「相続税」には「基礎控除」という控除される金額がございまして、この「基礎控除額」を超えた時にかかります。
 
相続税の基礎控除額ですが、「3000万円+600万円×相続人の人数」となっており、例えば相続人の人数が5名だった場合の控除額は3000万円+600万円×5=6000万円の基礎控除額となります。
 
ただ、ここで注意しなければいけない点がございます。相続税は「被相続人(亡くなった方)の相続財産のすべての合計額」となるため、預貯金や株式、貴金属といった相続財産の総額となりますので、不動産の価値と合わせて基礎控除額内かどうかを調べなければいけません。
 
また、相続税の納税期限ですが相続開始から10ヶ月以内となっております。
 

譲渡所得税

 
不動産を相続した場合、「譲渡所得税」といわれる税金がかかる場合がございます。
 
譲渡所得税とは不動産を売却した時にかかる税金のことで、所有期間によって税率が異なります。
 
不動産の所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」
不動産の所有期間が5年以上の場合「長期譲渡所得」
となります。

短期譲渡所得

所得税 住民税 合計
30% 9% 39%
 
長期譲渡所得

所得税 住民税 合計
15% 5% 20%
 
なお、短期譲渡所得、長期譲渡所得には上記とは別に「復興特別所得税」が2.1%、平成25年から平成49年まで課せられます。
 
相続した不動産を売却する場合、所有期間はいつからになるのかですが、これは被相続人(亡くなった方)が所有していた期間を引き継ぎますので、生前の所有期間が5年未満でも、相続した方の所有期間の合計で判定されます。
 
あと、相続した翌年からは「固定資産税」の支払い義務が生じてしまいます。
 
今回のご相談とは別に「不動産を相続した際に、「不動産取得税」はかかるのでしょうか?」というご相談を受けますが、こちら不動産取得税はかかりません。
 
その理由ですが、「不動産取得税」は不動産を「購入」や「贈与」などで取得した際にかかる税金なので、「相続」で取得した場合は「不動産取得税」はかかりません。
 
ただ、遺言によって法定相続人以外が不動産を取得した場合は「不動産取得税」がかかってしまいます。
 
これは被相続人(亡くなった方)が法定相続人以外の方に財産を贈与することを「遺贈」というのですが、「遺贈」を受けてもらった財産は税金が発生するからです。
 
相続登記は名義を変更すること、不動産を相続した際には税金が課税されるものと課税されないものがある、と覚えていただけましたら幸いです。
 
相続登記の手続き、税金等の計算をご自身で行うことはもちろん可能ではございますが弊社は司法書士と税理士が提携しており、ワンストップで対応することが可能となっておりますのでぜひお気軽にご相談ください。



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